Umschuldung: Wann der Wechsel sich rechnet – und wann nicht

Inhalt dieser Seite

1. Was ist der Unterschied zwischen Umschuldung, Prolongation und Forward-Darlehen?
2. Zu welchen drei Zeitpunkten ist eine Umschuldung möglich?
3. Was kostet eine Umschuldung?
4. Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
5. Wie sieht ein Rechenbeispiel aus?
6. Wie gehen wir vor?
7. Häufige Fragen

Die meisten Immobilienkredite laufen mit zehn Jahren Zinsbindung. Danach steht die Restschuld neu zur Disposition – und genau an diesem Punkt entscheidet sich, ob die nächsten zehn Jahre teuer oder erträglich werden. Wer einfach unterschreibt, was die eigene Bank schickt, hat sich die Frage nie gestellt. Wer vorher rechnet, weiß wenigstens, worauf er sich einlässt.

Transparenz in eigener Sache

Wir sind ausschließlich für die Wüstenrot Bausparkasse AG und die Württembergische Versicherung AG tätig und vermitteln nur Produkte, die uns diese Unternehmen zur Verfügung stellen. Dazu gehören neben deren eigenen Produkten auch Immobiliardarlehen weiterer Kreditinstitute, die die Wüstenrot Bausparkasse AG über die Plattform Prohyp anbindet. Einen Vergleich über den gesamten Markt führen wir nicht durch, und eine Honorarberatung im Sinne des § 34i Abs. 5 GewO bieten wir nicht an. Was wir dafür bieten: Wir kennen die Produkte, die wir vermitteln, wirklich genau – und stehen persönlich dafür ein.

Was ist der Unterschied zwischen Umschuldung, Prolongation und Forward-Darlehen?

Prolongation

Du bleibst bei deiner bisherigen Bank und verlängerst zu neuen Konditionen. Es fällt kein Papierkram an, keine Gebühren, kein Grundbuch. Der Preis dafür ist, dass du dich mit einem einzigen Angebot zufriedengibst, ohne zu wissen, was sonst möglich wäre.

Umschuldung

Du löst das Darlehen ab und finanzierst bei einem anderen Institut weiter. Die Grundschuld wird auf den neuen Darlehensgeber übertragen. Das kostet etwas, aber wenig – ein spürbarer Zinsunterschied macht das in aller Regel schnell wett.

Forward-Darlehen

Kein eigener Weg, sondern eine Variante von beidem: Du sicherst dir heute den Zins für einen Abruf in bis zu fünf Jahren und zahlst dafür einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Wie sich das gegen andere Lösungen rechnet, steht im Beitrag „Deine Zinsbindung endet bald“.

Zu welchen drei Zeitpunkten ist eine Umschuldung möglich?

1. Am Ende der Zinsbindung

Der Normalfall. Die Restschuld wird fällig, du entscheidest frei, wer sie weiterfinanziert. Eine Vorfälligkeitsentschädigung gibt es hier nicht.

2. Zehn Jahre nach Vollauszahlung

Das ist der Punkt, den die wenigsten kennen. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darfst du jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – auch wenn die Zinsbindung noch länger läuft, und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer 2015 oder früher mit fünfzehn oder zwanzig Jahren Bindung zu höheren Zinsen abgeschlossen hat, sollte das prüfen lassen.

3. Während der Zinsbindung

Geht grundsätzlich nur mit Zustimmung der Bank – etwa beim Verkauf der Immobilie. Dann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Dazu gleich mehr.

Was kostet eine Umschuldung?

Weniger, als die meisten annehmen. Der größte Posten ist die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Darlehensgeber. Das geht als Abtretung, nicht als Löschung und Neueintragung – das ist der entscheidende Unterschied für den Preis.

Typische Kosten beim Bankwechsel

Worauf es beim Rechnen ankommt

Ein Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten macht bei 200.000 Euro Restschuld rund 600 Euro im Jahr aus – und das über zehn Jahre. Einmalige Wechselkosten von ein paar hundert Euro sind damit im ersten Jahr wieder drin. Umgekehrt gilt: Je kleiner die Restschuld, desto stärker wiegt der feste Kostenblock. Beides lässt sich ausrechnen, und genau das machen wir, bevor du dich entscheidest.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Kurz gesagt: nur dann, wenn du das Darlehen ablösen willst, während die Zinsbindung noch läuft und du kein Kündigungsrecht hast. Am Ende der Zinsbindung und bei einer Kündigung nach § 489 BGB fällt sie nicht an.

Wird sie fällig, berechnet die Bank ihren Zinsschaden – also das, was ihr an Zinsen entgeht, abzüglich dessen, was sie mit dem zurückgezahlten Geld anderweitig verdienen kann. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit der Zinsbindung und vom Zinsunterschied ab und kann bei längeren Restlaufzeiten deutlich vierstellig werden.

Ein häufiges Missverständnis: Die Deckelung auf 0,5 beziehungsweise 1 Prozent der Restschuld, die man oft liest, gilt für allgemeine Verbraucherdarlehen – nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Verlass dich darauf also nicht. Wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung im Raum steht, lohnt es sich, die Berechnung prüfen zu lassen; Verbraucherzentralen bieten das an.

Wie sieht ein Rechenbeispiel aus?

Ein Darlehen über 300.000 Euro aus 2017, Zinsbindung zehn Jahre, Zins 1,2 Prozent, Tilgung 2 Prozent. Zum Ablauf 2027 beträgt die Restschuld rund 236.000 Euro. Das Beispiel zeigt, was ein Unterschied von 0,4 Prozentpunkten ausmacht – ganz gleich, woher das günstigere Angebot am Ende kommt.

Restschuld 236.000 €, 10 Jahre neue Zinsbindung, Tilgung 2 %

Die Zahlen sind ein Beispiel

Gerundet und vereinfacht, um die Größenordnung zu zeigen – kein Angebot und keine Zusage. Jede Finanzierung ist individuell: Die tatsächlichen Konditionen hängen immer von Bank, Bonität und Objekt ab. Was bei dir herauskommt, rechnen wir mit deinen echten Zahlen.

Wie gehen wir vor?

1. Restschuld zum Ablaufdatum bestimmen

Nicht die Restschuld von heute, sondern die zum Tag des Zinsbindungsendes. Dafür brauchen wir den Darlehensvertrag und den letzten Kontoauszug zum Darlehen.

2. Prüfen, ob ein Kündigungsrecht besteht

Wann wurde vollständig ausgezahlt? Liegt das zehn Jahre zurück, gibt es das Recht nach § 489 BGB – ganz gleich, wie lange die Zinsbindung noch läuft.

3. Wege gegenrechnen

Prolongation bei deiner bisherigen Bank, Forward-Darlehen, Bausparlösung – und das, was wir dir über Wüstenrot anbieten können, jeweils mit den Kosten und der Rate, die daraus folgt. Wenn das Angebot deiner Bank besser ist, sagen wir das auch.

4. Zeitplan festlegen

Eine Umschuldung braucht rund vier bis acht Wochen Vorlauf, das Grundbuch etwas länger. Wer drei Jahre vor Ablauf anfängt, hat alle Optionen; wer drei Monate vorher anfängt, hat vor allem Zeitdruck.

Und wenn die Zinsbindung erst in Jahren endet?

Dann ist der richtige Zeitpunkt, sich zu kümmern, trotzdem jetzt – nur mit anderen Werkzeugen. Ein Forward-Darlehen reicht üblicherweise maximal fünf Jahre in die Zukunft. Wer sieben oder acht Jahre Vorlauf hat, bekommt dort kein Angebot.

Ein Bausparvertrag kennt diese Grenze nicht: Du sicherst dir heute den Darlehenszins, sparst bis zur Zuteilung an und löst damit später einen Teil der Restschuld ab. Sind die Zinsen dann niedriger, nimmst du einfach nur das Guthaben und verzichtest auf das Darlehen. Mehr dazu auf der Seite Bausparen.

Lass uns persönlich sprechen

Schick uns deinen Darlehensvertrag und den letzten Kontoauszug zum Darlehen. Dann sagen wir dir, wo du zum Ablaufdatum stehst und was wir dir anbieten können.

Häufige Fragen zur Umschuldung

Wann sollte ich mich um die Umschuldung kümmern?

Spätestens drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Dann stehen noch alle Wege offen, einschließlich Forward-Darlehen und Bausparlösung.

Was kostet ein Bankwechsel?

Vor allem die Übertragung der Grundschuld, etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldsumme. Bei 200.000 Euro sind das rund 400 bis 600 Euro.

Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Am Ende der Zinsbindung nicht, und bei einer Kündigung nach § 489 BGB ebenfalls nicht. Nur wenn du während der laufenden Zinsbindung ohne Kündigungsrecht ablöst.

Vergleicht ihr für mich den gesamten Markt?

Nein. Wir sind ausschließlich für die Wüstenrot Bausparkasse AG und die Württembergische Versicherung AG tätig und vermitteln nur, was diese uns zur Verfügung stellen – darunter auch Darlehen von Kreditinstituten, die Wüstenrot über Prohyp anbindet. Einen Vergleich über den gesamten Markt machen wir nicht.

Was ist das Kündigungsrecht nach zehn Jahren?

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei längeren Zinsbindungen.

Lohnt sich der Wechsel auch bei kleiner Restschuld?

Das rechnet man aus. Je kleiner die Restschuld, desto stärker fällt der feste Kostenblock ins Gewicht. Unter etwa 50.000 Euro Restschuld ist die Prolongation oft die vernünftigere Wahl.

Quellen und Stand

• § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB – ordentliches Kündigungsrecht zehn Jahre nach Vollauszahlung
• §§ 500, 502 BGB – vorzeitige Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung
• Interhyp Zinstabelle, Stand 10.09.2026: 10 Jahre 3,99–4,38 % effektiv
• Kostenrahmen der Grundschuldabtretung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Stand September 2026

Die genannten Zinsen und Kosten sind Marktdurchschnitte zum angegebenen Stichtag und ändern sich. Jede Finanzierung ist individuell; die tatsächlichen Konditionen hängen immer von Bank, Bonität und Objekt ab. Dieser Text ersetzt keine steuerliche und keine rechtliche Beratung.