Immobilienfinanzierung: Beratung, die bei dir anfängt

Immobilienfinanzierung klingt nach einem einzigen großen Thema, zerfällt in der Praxis aber in sehr unterschiedliche Fragen. Wer noch sucht, braucht eine belastbare Budgetgrenze. Wer schon ein Objekt hat, braucht eine saubere Rechnung inklusive Nebenkosten. Und wer längst finanziert, braucht vor allem einen Termin im Kalender: das Ende der Zinsbindung.

Inhalt dieser Seite

1. Was tun wir für dich?
2. Wie viel Haus ist realistisch?
3. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
4. Welche Missverständnisse gibt es häufig?
5. Häufige Fragen

Was tun wir für dich?

Wie viel Haus ist realistisch?

Die Frage kommt in fast jedem Erstgespräch, und die meisten rechnen sie falsch herum: Sie suchen erst ein Haus und prüfen dann, ob es geht. Sinnvoller ist der umgekehrte Weg – erst die Grenze bestimmen, dann suchen.

Dabei zählt nicht, was eine Bank maximal genehmigen würde, sondern was du dauerhaft tragen kannst. Wir schauen deshalb auf drei Dinge:

• Was bleibt monatlich übrig, wenn alle laufenden Kosten abgezogen sind – inklusive Rücklage für Reparaturen
• Wie verändert sich das bei Elternzeit, Teilzeit oder einem wegfallenden Gehalt
• Wie viel Eigenkapital ist wirklich verfügbar, ohne dass der Notgroschen aufgebraucht wird

Jede Finanzierung ist individuell. Die tatsächlichen Konditionen hängen immer von Bank, Bonität und Objekt ab.

Der Posten, der am häufigsten fehlt

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland und Konstellation auf einen beträchtlichen Anteil des Kaufpreises – und dieser Betrag muss in aller Regel aus Eigenkapital kommen, nicht aus dem Darlehen. Wer das erst beim Notartermin merkt, hat ein Problem.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Beim Kaufpreis schauen alle genau hin. Bei den Nebenkosten selten – dabei entscheiden gerade sie oft darüber, ob eine Finanzierung aufgeht. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklerprovision, wenn ein Makler beteiligt ist.

Rechne zusätzlich mit dem, was nach dem Einzug kommt: Umzug, Küche, erste Reparaturen. Das taucht in keinem Finanzierungsplan auf und trifft trotzdem jeden.

Welche Missverständnisse gibt es häufig?

„Ohne Eigenkapital geht gar nichts“

Nicht ganz richtig. Entscheidend ist, ob die Nebenkosten gedeckt sind und die Rate dauerhaft passt. Mehr Eigenkapital verbessert die Konditionen spürbar – eine harte Grenze ist es nicht.

„Hauptsache niedriger Zins“

Der Zinssatz allein sagt wenig. Tilgungssatz, Zinsbindung und Sondertilgungsrechte bestimmen mindestens genauso stark, wie teuer eine Finanzierung am Ende wird – und wie beweglich du bleibst.

„Um die Anschlussfinanzierung kümmere ich mich, wenn es so weit ist“

Dann ist es meist zu spät für die interessanten Varianten. Der richtige Zeitpunkt liegt etwa drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.

Lass uns persönlich sprechen

Baufinanzierung ist keine Massenware – wir nehmen uns Zeit für deine Situation. Kein Call-Center, kein Formular-Ping-Pong. Meld dich direkt bei uns:

Welche Darlehensarten gibt es?

Eine Baufinanzierung besteht selten aus einem einzigen Darlehen. Meist werden mehrere Bausteine kombiniert, damit Rate, Zinssicherheit und Flexibilität zusammenpassen:

• Annuitätendarlehen: der Standard. Gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, fester Zins für die vereinbarte Zinsbindung.
• Förderdarlehen: zum Beispiel von der KfW oder der NBank, oft mit günstigen Konditionen, aber an Bedingungen geknüpft.
• Bauspardarlehen: Zins steht schon bei Vertragsabschluss fest, Sondertilgungen sind in der Regel jederzeit möglich.
• Forward-Darlehen: sichert heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung in bis zu fünf Jahren.
• Volltilgerdarlehen: Zinsbindung und Laufzeit sind gleich lang – am Ende ist das Darlehen vollständig getilgt.

Welche Kombination passt, hängt von deinem Eigenkapital, deinem Einkommen und deinen Plänen für die nächsten Jahre ab.

Wir zeigen dir die Varianten nebeneinander, bevor du dich entscheidest.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

Für das Erstgespräch mit uns brauchst du keine Unterlagen. Für die Anfrage bei der Bank werden sie dann wichtig – und je vollständiger sie sind, desto schneller kommt die Zusage:

• Personalausweis und Gehaltsabrechnungen der letzten Monate
• den letzten Einkommensteuerbescheid, bei Selbstständigen zusätzlich Jahresabschlüsse und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung
• Nachweise über Eigenkapital
• beim Kauf: Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen die Teilungserklärung
• beim Neubau: Bauvertrag, Baubeschreibung und Kostenaufstellung

Was davon in deinem Fall wirklich gebraucht wird, sagen wir dir gezielt – nicht auf Verdacht.

Wie läuft eine Finanzierung ab – vom Erstgespräch bis zur Auszahlung?

1. Erstgespräch und Budget

Wir klären, was monatlich dauerhaft trägt und wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht. Daraus ergibt sich die Budgetgrenze, mit der du suchst.

2. Objekt und Finanzierungsvorschlag

Hast du ein Objekt, rechnen wir die Finanzierung mit Nebenkosten, Tilgung und Zinsbindung durch und holen Angebote ein.

3. Zusage und Notartermin

Erst wenn die Bank zugesagt hat, gehst du zum Notar. Den Kaufvertrag vor der Finanzierungszusage zu unterschreiben, ist eines der größten Risiken beim Immobilienkauf.

4. Auszahlung

Die Bank zahlt aus, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – meist die Eintragung der Grundschuld und beim Neubau der jeweilige Baufortschritt.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Eine feste Mindestquote gibt es nicht. Sinnvoll ist, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt sind und danach eine Rücklage übrig bleibt. Jeder weitere Euro Eigenkapital senkt die Darlehenssumme und kann dich in eine günstigere Zinsstufe bringen.

Wer alles Ersparte in die Finanzierung steckt, steht beim ersten größeren Schaden ohne Reserve da. Deshalb rechnen wir immer mit einem Notgroschen, der nicht angetastet wird.

Welche Zinsbindung passt zu dir?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Zins gilt – nicht, wie lange du zahlst. Eine lange Bindung kostet in der Regel etwas mehr Zins, nimmt dafür Unsicherheit aus der Rechnung. Eine kürzere Bindung kann günstiger sein, bedeutet aber ein höheres Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Gut zu wissen: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung kannst du jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine lange Bindung ist also weniger starr, als viele denken.

Was ist bei Selbstständigen anders?

Banken wollen bei Selbstständigen sehen, dass das Einkommen nachhaltig ist. Gefragt sind meist die Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten Jahre, die Steuerbescheide und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung. Ein starkes laufendes Jahr allein reicht oft nicht.

Mit gut vorbereiteten Unterlagen ist eine Finanzierung trotzdem gut möglich. Wir bereiten die Anfrage gemeinsam mit dir vor, damit die Bank das Bild bekommt, das deine Zahlen tatsächlich zeigen.

Was kostet eine Baufinanzierung neben den Zinsen?

Neben den Zinsen fallen die Kaufnebenkosten an, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Beim Neubau können Bereitstellungszinsen dazukommen, wenn Teile des Darlehens noch nicht abgerufen sind. Für unsere Beratung zahlst du nichts; wir werden von den Unternehmen vergütet, für die wir vermitteln, und nur, wenn ein Vertrag zustande kommt. Wie hoch die Nebenkosten in deinem Bundesland sind, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

So siehst du schon vor dem ersten Gespräch, welcher Betrag aus Eigenkapital kommen muss und was danach für das Objekt bleibt.

Im Erstgespräch gehen wir diese Fragen gemeinsam durch und legen fest, welche Variante zu deinem Haushalt passt.

Das Gespräch ist für dich kostenlos und unverbindlich.

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung

Was kostet eure Beratung?

Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Eine Rechnung für unsere Beratung bekommst du nicht.

Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Wichtig ist, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind und ein Notgroschen übrig bleibt. Was in deinem Fall geht, rechnen wir gemeinsam durch.

Welche Zinsbindung ist die richtige?

Das hängt davon ab, wie viel Planungssicherheit du brauchst und wie schnell du tilgen willst. Eine lange Bindung kostet etwas mehr Zins, nimmt dafür Unsicherheit aus der Rechnung.

Kann ich auch als Selbstständiger finanzieren?

Ja. Der Unterschied liegt vor allem in den Unterlagen und der Nachweisführung. Darauf bereiten wir uns gemeinsam vor, bevor die Anfrage rausgeht.

Wie lange dauert es von der Anfrage bis zur Zusage?

Das hängt von Objekt, Unterlagen und Bank ab. Realistisch sind mehrere Wochen – verbindliche Zusagen zu Fristen machen wir grundsätzlich nicht.