Warum ist die Restschuld die wichtigere Zahl?

In den Jahren mit Zinsen um ein Prozent haben viele mit zwei Prozent Tilgung finanziert. Das fühlte sich richtig an, weil die Rate niedrig war. Rechnerisch heißt es aber: Nach zehn Jahren sind erst rund ein Fünftel der Schuld getilgt. Der große Rest wird zu den Konditionen weiterfinanziert, die dann gelten – zur Orientierung: Der FMH-Index für zehn Jahre Zinsbindung lag bei 4,20 Prozent (Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand 09/2026). Wie hoch dein Zins am Ende der Zinsbindung ist, weiß heute niemand.

Das ist kein Grund zur Panik, aber einer zum Rechnen. Wer die Zahl drei Jahre vorher kennt, hat drei Jahre Zeit, etwas zu tun. Wer sie erst mit dem Brief der Bank erfährt, hat sechs Wochen.

Welche drei Wege gibt es aus dem Zinssprung?

Sondertilgung. Der direkteste Hebel. Jeder Euro, der vor Ablauf in die Tilgung geht, senkt die Restschuld und damit die neue Rate. In den meisten Verträgen sind fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei möglich — viele wissen nicht, dass sie das Recht haben, und noch weniger nutzen es.

Forward-Darlehen. Du schließt die Anschlussfinanzierung heute ab, abgerufen wird sie erst bei Ablauf deiner Zinsbindung. Möglich ist das üblicherweise bis zu 60 Monate im Voraus. Der Preis dafür ist ein Zinsaufschlag, meist ein bis drei Hundertstel Prozent für jeden Monat Vorlaufzeit. Das lohnt sich, wenn du steigende Zinsen erwartest — und es kostet, wenn sie fallen. Sicherheit hat einen Preis, und der ist hier ausrechenbar.

Umschuldung zu einer anderen Bank. Bei Ablauf der Zinsbindung bist du frei. Die Grundschuld wird abgetreten, das kostet ein paar hundert Euro Notar- und Grundbuchgebühren – bei einem Zinsunterschied von zwei Zehntelprozent auf 200.000 Euro (rund 400 Euro im Jahr) hast du das nach etwa ein bis eineinhalb Jahren wieder drin (eigene Beispielrechnung). Die eigene Bank macht selten von sich aus das beste Angebot.

Was bedeutet das Kündigungsrecht nach zehn Jahren?

Eine Regel, die in der Beratung immer wieder für Erleichterung sorgt: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB darfst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Auch dann, wenn du eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre vereinbart hast.

Wer sich 2016 für zwanzig Jahre zu 1,5 Prozent gebunden hat, muss das also nicht bereuen, falls die Zinsen wieder fallen — nach zehn Jahren steht die Tür offen. Die Frist läuft ab Vollauszahlung, nicht ab Vertragsunterschrift; bei einem Neubau in Bauabschnitten kann das ein gutes Stück später sein.

Was bildet der Rechner nicht ab?

• Sondertilgungen, die du bereits geleistet hast. Deine echte Restschuld ist dann niedriger als die berechnete — die genaue Zahl steht in deiner letzten Jahresmitteilung der Bank.
• Tilgungssatzwechsel, falls du im Lauf der Jahre die Tilgung angepasst hast.
• KfW-Anteile mit eigener Zinsbindung und eigener Laufzeit. Die laufen meist getrennt und enden zu einem anderen Zeitpunkt.
• Bereitstellungszinsen und der genaue Auszahlungsverlauf bei einem Neubau.
• Dein Beleihungsauslauf heute. Nach zehn Jahren Tilgung und meist gestiegenem Immobilienwert liegt er deutlich niedriger als am Anfang — und das verbessert deine Kondition spürbar. Das ist die gute Nachricht in dieser Rechnung.

Häufige Fragen

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Drei bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Dann ist ein Forward-Darlehen möglich, und du hast noch Zeit für Sondertilgungen. Die Bank meldet sich meist erst drei Monate vorher — das ist ein Angebot, kein Vergleich. Wer erst dann anfängt, verhandelt unter Zeitdruck und nimmt fast immer das erstbeste Angebot.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Einen Zinsaufschlag auf den heutigen Satz, üblicherweise zwischen einem und drei Hundertstel Prozent für jeden Monat Vorlaufzeit. Bei drei Jahren Vorlauf sind das grob 0,35 bis 1,1 Prozentpunkte. Ob sich das lohnt, hängt daran, wo die Zinsen bei Ablauf stehen — das weiß niemand. Was ein Forward-Darlehen sicher liefert, ist Planbarkeit: Du kennst deine Rate für die nächsten anderthalb Jahrzehnte.

Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben?

Nein. Mit Ablauf der Zinsbindung endet die Bindung an die Bank. Ein Wechsel kostet Notar- und Grundbuchgebühren für die Abtretung der Grundschuld, meist im niedrigen dreistelligen Bereich, und rechnet sich schon bei kleinen Zinsunterschieden. Das Angebot der eigenen Bank ist der Ausgangspunkt für den Vergleich, nicht das Ergebnis.

Ich kann die höhere Rate nicht stemmen. Was jetzt?

Dann wird die Tilgung gesenkt und die Laufzeit verlängert — die Rate bleibt bezahlbar, das Darlehen läuft länger und kostet insgesamt mehr Zinsen. Das ist keine Katastrophe, aber eine Entscheidung, die man bewusst treffen sollte statt sie sich aufdrängen zu lassen. Wichtig ist, das früh zu wissen: Je mehr Zeit bleibt, desto mehr Möglichkeiten gibt es, von der Sondertilgung bis zur Umschuldung.

Wenn du deine echte Zahl wissen willst

Der Rechner arbeitet mit den Eckdaten deines Vertrags. Deine tatsächliche Restschuld steht in der Jahresmitteilung deiner Bank, und sie weicht ab, sobald du sondergetilgt oder die Tilgung geändert hast. Bring die Mitteilung mit, dann rechnen wir es gemeinsam durch und schauen, welcher der drei Wege bei dir am meisten bringt.

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Stand: September 2026. Die Szenarien von 3,5 bis 4,5 Prozent liegen um das Marktniveau von rund 4,2 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung (Quelle: FMH-Index, Stand 09/2026). Der Rechner ist eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.