Baufinanzierung: Was du dir wirklich leisten kannst

Inhalt dieser Seite

1. Warum fängt die Rechnung nicht beim Kaufpreis an?
2. Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?
3. Warum entscheidet die Tilgung mehr über die Rate als der Zins?
4. Welche Zinsbindung passt, und was kommt danach?
5. Was ist der Beleihungsauslauf?
6. Wie gehen wir vor?
7. Häufige Fragen

Die meisten Menschen finanzieren ein- oder zweimal im Leben eine Immobilie. Entsprechend groß ist die Unsicherheit – und entsprechend schnell unterschreibt man etwas, das man nicht ganz verstanden hat. Deshalb fangen wir nicht beim Produkt an, sondern bei der Frage, was monatlich dauerhaft trägt. Auch dann, wenn die Antwort lautet, dass es gerade nicht passt.

Transparenz in eigener Sache

Wir sind ausschließlich für die Wüstenrot Bausparkasse AG und die Württembergische Versicherung AG tätig und vermitteln nur Produkte, die uns diese Unternehmen zur Verfügung stellen. Dazu gehören neben deren eigenen Produkten auch Immobiliardarlehen weiterer Kreditinstitute, die die Wüstenrot Bausparkasse AG über die Plattform Prohyp anbindet. Einen Vergleich über den gesamten Markt führen wir nicht durch, und eine Honorarberatung im Sinne des § 34i Abs. 5 GewO bieten wir nicht an. Was wir dafür bieten: Wir kennen die Produkte, die wir vermitteln, wirklich genau – und stehen persönlich dafür ein.

Warum fängt die Rechnung nicht beim Kaufpreis an?

Der Posten, den wir in fast jedem Erstgespräch nachtragen müssen, sind die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler – das sind in Niedersachsen zusammen rund sechs bis zehn Prozent des Kaufpreises. Und fast keine Bank finanziert sie mit. Sie müssen aus Eigenkapital kommen.

In Niedersachsen liegt die Grunderwerbsteuer bei 5,0 Prozent. Notar und Grundbuch schlagen zusammen mit etwa 1,3 Prozent zu Buche. Kommt ein Makler dazu, zahlst du als Käufer üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer – seit der Reform des Maklerrechts darf dir bei Wohnimmobilien höchstens die Hälfte der Gesamtprovision auferlegt werden.

Kaufnebenkosten in Niedersachsen – Beispiel 400.000 € Kaufpreis

Das ist der häufigste Planungsfehler

Wer 400.000 Euro Kaufpreis rechnet und 40.000 Euro Erspartes hat, denkt an zehn Prozent Eigenkapital. Tatsächlich sind die 40.000 Euro mit einem Makler schon für die Nebenkosten aufgebraucht – und ins Objekt fließt kein einziger eigener Euro. Das ändert die Konditionen spürbar. Deshalb rechnen wir die Nebenkosten immer zuerst.

Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

Eine feste Grenze gibt es nicht, und wir sagen niemandem pauschal, er brauche zwanzig Prozent. Es gibt aber zwei Schwellen, die in der Praxis zählen.

Erste Schwelle: die Nebenkosten

Sie sollten gedeckt sein. Wer sie mitfinanzieren muss, startet mit einer Restschuld über dem Objektwert – das ist teuer und bei manchen Darlehensgebern gar nicht darstellbar.

Zweite Schwelle: die Zinsstufen

Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Die üblichen Stufen liegen bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer knapp über einer Stufe liegt, zahlt für die gesamte Summe einen Aufschlag. Manchmal lohnt es sich, den Kauf um ein halbes Jahr zu verschieben und unter die nächste Stufe zu kommen.

Und eine Sache, die gern vergessen wird: Eine Rücklage sollte übrig bleiben. Wer alles Ersparte in die Finanzierung steckt, steht beim ersten defekten Heizkessel vor einem Problem, das dann teuer über einen Ratenkredit gelöst wird.

Warum entscheidet die Tilgung mehr über die Rate als der Zins?

Beim Zins schaut jeder hin, bei der Tilgung kaum jemand – dabei entscheidet sie, wie lange du zahlst und wie viel Restschuld am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Ein Beispiel mit 300.000 Euro Darlehen und 4,0 Prozent Sollzins:

300.000 € Darlehen, 4,0 % Sollzins – Wirkung der Anfangstilgung

250 Euro mehr im Monat verkürzen die Laufzeit von 41 auf 28 Jahre. Das ist der Hebel, der in der Beratung wirklich etwas bewegt – deutlich mehr als ein Zehntelprozent beim Zins.

Die Gegenrichtung stimmt allerdings auch: Eine hohe Tilgung, die nur funktioniert, solange beide Gehälter fließen und nichts kaputtgeht, ist keine gute Idee. Deshalb rechnen wir immer auch den Fall durch, dass ein Einkommen für ein bis zwei Jahre wegfällt. Sinnvoller als eine hohe Pflichtrate ist oft eine moderate Rate mit vereinbartem Sondertilgungsrecht.

Welche Zinsbindung passt, und was kommt danach?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Zinssatz gilt – nicht, wie lange du zahlst. Nach ihrem Ablauf wird die Restschuld neu finanziert, zu dann gültigen Konditionen. Genau hier entscheidet sich, ob eine Finanzierung auf Dauer trägt.

Wer 2016 bis 2021 zu rund einem Prozent finanziert hat, merkt das gerade: Zehnjährige Darlehen lagen Anfang September 2026 je nach Beleihung und Bonität etwa zwischen 3,99 und 4,38 Prozent effektiv (Quelle: Interhyp Zinstabelle, Stand 10.09.2026). Wie man sich darauf vorbereitet, steht auf unserer Seite zur Umschuldung.

Längere Zinsbindungen kosten einen Aufschlag, kaufen dafür Planungssicherheit. Und denk an § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach Vollauszahlung darfst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine fünfzehnjährige Bindung ist deshalb keine Fünfzehn-Jahres-Falle.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Banken rechnen nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert – einem vorsichtigen Schätzwert, der typischerweise unter dem Kaufpreis liegt. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert, und er bestimmt deine Zinsstufe.

Praktisch heißt das: Zwei Kaufinteressenten mit gleichem Einkommen und gleichem Eigenkapital können unterschiedliche Zinsen bekommen, weil das eine Objekt besser bewertet wird als das andere. Lage, Bauzustand und Vermietbarkeit spielen hinein. Deshalb lässt sich vor der Objektsuche nur eine Spanne nennen – und keine Zinszusage.

Wie gehen wir vor?

1. Haushaltsrechnung

Einnahmen, Ausgaben, bestehende Kredite, Eigenkapital. Daraus ergibt sich eine Rate, die trägt – nicht eine, die gerade so geht.

2. Nebenkosten und Budget

Wir rechnen rückwärts: Von der tragbaren Rate zum Darlehen, vom Eigenkapital abzüglich Nebenkosten zum möglichen Kaufpreis. Diese Zahl nimmst du mit zur Besichtigung.

3. Stresstest

Was passiert bei Elternzeit, Krankheit oder einem Gehalt weniger? Was am Zinsbindungsende, wenn die Zinsen höher stehen als heute?

4. Finanzierungsvorschlag

Erst jetzt reden wir über Produkte – mit einer Empfehlung, die begründet ist. Und mit einem klaren Nein, wenn die Zahlen nicht tragen.

Lass uns persönlich sprechen

Bring deine letzten drei Gehaltsabrechnungen mit, eine grobe Übersicht deiner monatlichen Ausgaben und die Summe deines Ersparten. Mehr brauchen wir für das erste Gespräch nicht.

Häufige Fragen zur Baufinanzierung

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Entscheidend ist, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind – in Niedersachsen rund 6,3 Prozent ohne Makler – und dass eine Rücklage übrig bleibt.

Warum finanziert die Bank die Nebenkosten nicht mit?

Weil sie keinen Gegenwert schaffen. Die Grunderwerbsteuer ist weg, sobald sie gezahlt ist. Als Sicherheit dient der Bank nur die Immobilie selbst.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?

5,0 Prozent des Kaufpreises, einheitlich im ganzen Bundesland.

Welche Tilgung ist sinnvoll?

Als Faustregel mindestens zwei Prozent, besser drei. Wichtiger ist aber, dass die Rate auch dann noch trägt, wenn ein Einkommen wegfällt. Ein Sondertilgungsrecht ist oft die bessere Antwort als eine hohe Pflichtrate.

Wie lange sollte die Zinsbindung laufen?

Das hängt von deiner Risikobereitschaft ab. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung darfst du ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen – eine längere Bindung bindet dich also weniger, als viele denken.

Kann ich vorab wissen, welchen Zins ich bekomme?

Nur als Spanne. Der Zins hängt vom Beleihungsauslauf ab, und der steht erst fest, wenn das Objekt bewertet ist. Jede Finanzierung ist individuell; die tatsächlichen Konditionen hängen immer von Bank, Bonität und Objekt ab.

Quellen und Stand

• Grunderwerbsteuersatz Niedersachsen: 5,0 %, Stand September 2026
• Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• §§ 656c, 656d BGB – Teilung der Maklercourtage bei Wohnimmobilien
• Interhyp Zinstabelle, Stand 10.09.2026: 10 Jahre 3,99–4,38 % effektiv
• § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB – Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Alle Beträge sind Beispielrechnungen zum angegebenen Stand, kein Angebot und keine Zusage. Jede Finanzierung ist individuell; die tatsächlichen Konditionen hängen immer von Bank, Bonität und Objekt ab. Dieser Text ersetzt keine steuerliche und keine rechtliche Beratung.