Altersvorsorgedepot für die eigene Immobilie: Was ab 2027 gilt
Über das Altersvorsorgedepot wird viel geschrieben – fast immer aus der Perspektive der Geldanlage. Dabei steckt im Altersvorsorgereformgesetz ein Teil, der gerade für Eigentümer und Kaufwillige wichtig ist: die Entnahme fürs eigene Zuhause. Daran ändert sich mehr, als die meisten mitbekommen haben.
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Das Altersvorsorgereformgesetz – kurz AVRG – tritt zum 1. Januar 2027 in Kraft und löst die Riester-Rente in ihrer bisherigen Form ab. Der Teil, über den alle reden, ist das neue Altersvorsorgedepot mit bis zu 540 Euro Grundzulage. Der Teil, über den kaum jemand schreibt, ist das, was mit dem Geld passiert, wenn du es nicht für die Rente, sondern für dein Zuhause verwenden willst.
Transparenz in eigener Sache
Wir sind ausschließlich für die Wüstenrot Bausparkasse AG und die Württembergische Versicherung AG tätig und vermitteln nur Produkte, die uns diese Unternehmen zur Verfügung stellen. Wir vergleichen hier also keine Depotanbieter und empfehlen keinen. Was wir erklären können, sind die gesetzlichen Regeln – und was sie für deinen Weg ins eigene Zuhause bedeuten.
Kurz und knapp
- Das Altersvorsorgereformgesetz tritt am 1. Januar 2027 in Kraft und löst die Riester-Rente ab.
- Gefördertes Kapital darf weiter in die selbst genutzte Immobilie fließen, ab 2028 auch für energetische Sanierung, nicht aber für Photovoltaik oder vermietete Objekte.
- Ab 2028 gilt für jede Entnahme ein einheitlicher Mindestbetrag von 3.000 €.
- Die jährliche 2-%-Fortschreibung des Wohnförderkontos entfällt; versteuert wird über fünf Jahre statt bis zum 85. Lebensjahr.
- Frag vor dem Abschluss, ob die wohnwirtschaftliche Verwendung im Vertrag vorgesehen ist.
Was bedeutet das AVRG für Immobilien?
Der Gedanke hinter der Eigenheimrente ist alt und richtig: Wer im Alter mietfrei wohnt, braucht weniger Rente. Deshalb darf gefördertes Altersvorsorgekapital in die selbst genutzte Immobilie fließen, statt bis zur Rente liegen zu bleiben. Diese Möglichkeit bleibt auch nach der Reform bestehen – sie wird sogar in mehreren Punkten einfacher.
Neu ist allerdings: Die wohnwirtschaftliche Verwendung wird ab 2027 zu einem optionalen Bestandteil des jeweiligen Vertrags. Der Anbieter muss sie anbieten, aber sie ist kein Pflichtbestandteil jedes Produkts mehr. Wenn du vorhast, das Geld irgendwann ins eigene Zuhause zu stecken, ist das der erste Punkt, den du vor Vertragsabschluss prüfen solltest – nicht irgendwann später.
Der Satz, auf den es ankommt
Frag vor dem Abschluss konkret nach: „Ist die wohnwirtschaftliche Verwendung in diesem Vertrag vorgesehen?“ Ein Vertrag, der günstig ist, nützt dir wenig, wenn du mit 40 ein Haus kaufst und feststellst, dass du an das geförderte Kapital nicht herankommst, ohne die Förderung zurückzuzahlen.
Wofür darfst du gefördertes Geld verwenden?
Der Kreis der zulässigen Verwendungen ist größer, als viele denken – und er wird größer.
Wohnwirtschaftliche Verwendung im Überblick
| Zweck | Möglich | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie | ja | der klassische Fall |
| Entschuldung eines laufenden Immobiliendarlehens | ja | spart Zinsen, die niemand mehr zurückholt |
| Barrierereduzierender Umbau | ja | bodengleiche Dusche, Treppenlift, breitere Türen |
| Energetische Sanierung | ja, neu ab 2028 | Dämmung, Fenster, Dach, Heizung |
| Photovoltaikanlage | nein | zählt ausdrücklich nicht dazu |
| Vermietete Immobilie | nein | nur selbst genutztes Wohneigentum |
| Ferienhaus oder Zweitwohnung | nein | muss Lebensmittelpunkt sein |
Die energetische Sanierung ist die eigentliche Neuerung. Bisher war sie kein zulässiger Verwendungszweck. Ab 2028 ist sie es – und das trifft genau den Fall, der bei vielen Eigentümern ansteht, wenn das Haus dreißig Jahre alt ist und die Heizung nicht mehr will. Photovoltaik bleibt allerdings draußen.
Was bedeutet die 3.000-Euro-Schwelle ab 2028?
Bisher galten je nach Verwendungszweck unterschiedliche Mindestbeträge, was die Sache unübersichtlich machte. Ab dem 1. Januar 2028 gilt ein einheitlicher Betrag von 3.000 Euro für alle Verwendungszwecke – also auch für die neu aufgenommenen energetischen Maßnahmen und den barrierereduzierenden Umbau.
Das ist eine Vereinfachung, keine Abschaffung. Wer 1.500 Euro für neue Fenster entnehmen will, kommt damit nicht durch. Und: Die Regelung gilt für alle Wohnförderkonten, die ab dem 1. Januar 2028 entstehen – ganz gleich, ob der Vertrag alt oder neu ist.
Wie wird das Wohnförderkonto einfacher?
Hier steckt die Veränderung, die finanziell am meisten ausmacht – und über die fast nirgends geschrieben wird.
Was das Wohnförderkonto ist
Wenn du gefördertes Kapital in deine Immobilie steckst, wird der Betrag beim Finanzamt in einem Wohnförderkonto vermerkt. Das ist kein echtes Konto mit Geld darauf, sondern eine Merkposition. Im Rentenalter wird sie versteuert – weil die Einzahlungen vorher steuerfrei gestellt waren.
Was sich ändert
Bisher wurde dieser Betrag bis zum Rentenbeginn jedes Jahr um zwei Prozent fortgeschrieben. Wer mit 45 entnahm und mit 67 in Rente ging, versteuerte am Ende deutlich mehr, als er entnommen hatte – für einen Zuwachs, den es real nie gab. Diese Fortschreibung entfällt.
Gleichzeitig wird der Besteuerungszeitraum verkürzt: Statt bis zum 85. Lebensjahr wird über fünf Jahre versteuert, beginnend im Jahr nach dem Start der Auszahlungsphase. Alternativ bleibt die Einmalbesteuerung mit einem Abschlag von 30 Prozent.
Wie schneiden alte und neue Regeln im Rechenbeispiel ab?
Jemand entnimmt mit 45 Jahren 30.000 Euro gefördertes Kapital, um ein Darlehen abzulösen, und geht mit 67 in Rente.
Wohnförderkonto: 30.000 € Entnahme mit 45, Rentenbeginn mit 67
| Bisherige Regel | Neue Regel | |
|---|---|---|
| Zwei-Prozent-Fortschreibung | 22 Jahre lang | entfällt |
| Zu versteuernder Betrag | rund 46.400 € | 30.000 € |
| Bei ratierlicher Besteuerung | 18 Jahre, rund 2.580 € pro Jahr | 5 Jahre, 6.000 € pro Jahr |
| Bei Einmalbesteuerung (30 % Abschlag) | rund 32.500 € | 21.000 € |
Rund 16.400 Euro weniger zu versteuern – das ist die eigentliche Nachricht. Aber es gibt eine Kehrseite, die man kennen sollte: Derselbe Betrag verteilt sich jetzt auf fünf statt achtzehn Jahre. Die jährliche Belastung steigt also, und wer knapp unterhalb einer Progressionsstufe liegt, kann darüber rutschen. Ob ratierlich oder einmalig günstiger ist, hängt von deinem Steuersatz im Rentenalter ab. Das ist ein Fall für deine Steuerberatung, nicht für eine Faustregel.
Die Zahlen sind gerundete Beispielrechnungen zur Größenordnung, keine Zusage.
Depot oder Bausparvertrag für den Immobilienweg?
Die Frage wird oft so gestellt, als müsste man sich entscheiden. Tatsächlich machen die beiden unterschiedliche Jobs.
Das Depot
Sammelt langfristig Kapital und kann es später ins Zuhause fließen lassen. Die Wertentwicklung ist offen – nach oben wie nach unten. Was am Entnahmetag da ist, weißt du heute nicht.
Der Bausparvertrag
Baut planbar Eigenkapital auf und sichert dir zusätzlich schon heute den Zins für ein Darlehen, das du vielleicht erst in acht Jahren brauchst. Was am Zuteilungstag da ist, weißt du heute. Dafür gibt es keine Kursgewinne.
Der Unterschied wird am Zeitpunkt deutlich. Wenn du in drei bis acht Jahren kaufen oder sanieren willst, ist ein Depot der falsche Ort für das Geld, das du dann sicher brauchst – ein Kursrücksetzer im falschen Jahr trifft dich genau dann. Wenn du an die Rente denkst und noch zwanzig Jahre Zeit hast, sieht es anders aus.
Und ein Punkt, der beim Bausparvertrag oft untergeht: Ein nicht geförderter Bausparvertrag kennt die Fesseln des Wohnförderkontos gar nicht. Wird er zuteilungsreif, bekommst du dein Guthaben komplett ausgezahlt, in einer Summe, ohne Altersgrenze und ohne Vorgabe, wofür du es verwendest. Kein Wohnförderkonto, keine nachgelagerte Besteuerung, keine Nachweispflicht.
Mehr dazu auf unseren Seiten zum Bausparen und im Beitrag zu Wohn-Riester nach der Reform. Was in deinem Fall zusammenpasst, rechnen wir gemeinsam durch.
Lass uns persönlich sprechen
Wenn du gerade überlegst, ob dein Geld eher ins Depot oder in Richtung Immobilie soll: Bring deine Zahlen mit und deinen Zeithorizont. Genau daran entscheidet es sich.
Häufige Fragen zum Altersvorsorgedepot und der Immobilie
Was heißt AVRG?
AVRG ist die Abkürzung für das Altersvorsorgereformgesetz. Es tritt zum 1. Januar 2027 in Kraft und regelt die geförderte private Altersvorsorge neu.
Kann ich mein Altersvorsorgedepot für ein Haus verwenden?
Ja, wenn der Vertrag die wohnwirtschaftliche Verwendung vorsieht. Sie wird ab 2027 optionaler Bestandteil – frag vor Abschluss konkret danach.
Darf ich das Geld für eine neue Heizung nehmen?
Ab 2028 ja. Energetische Maßnahmen wie Dämmung, Fenster, Dach und Heizung werden dann zulässiger Verwendungszweck. Photovoltaik zählt ausdrücklich nicht dazu.
Wie viel muss ich mindestens entnehmen?
Ab dem 1. Januar 2028 gilt ein einheitlicher Betrag von 3.000 Euro für alle Verwendungszwecke.
Entfällt die Zwei-Prozent-Erhöhung des Wohnförderkontos wirklich?
Ja. Die jährliche Fortschreibung um zwei Prozent bis zum Beginn der Auszahlungsphase entfällt, und die Besteuerung erfolgt über fünf Jahre.
Gilt das auch für meinen bestehenden Vertrag?
Für die Wohnförderkonten gilt: Die neuen Regeln greifen bei allen Konten, die ab dem 1. Januar 2028 entstehen – ganz gleich, ob der Vertrag alt oder neu ist.
Was ist mit einer vermieteten Wohnung?
Nicht möglich. Gefördert wird nur selbst genutztes Wohneigentum, das deinen Lebensmittelpunkt bildet. Ferienhäuser und Zweitwohnungen zählen nicht.
Quellen und Stand
- Altersvorsorgereformgesetz (AVRG), Inkrafttreten 1. Januar 2027
- Schwäbisch Hall: Altersvorsorgereformgesetz und Eigenheimrente ab 2027, abgerufen am 25.09.2026 – Wegfall der 2-Prozent-Fortschreibung, Besteuerung über fünf Jahre, einheitliche Entnahmebeträge von 3.000 € ab 01.01.2028
- Cash-Online: Altersvorsorgereform – was sich ab 2027 für Immobiliensparer ändert, abgerufen am 25.09.2026
- Wüstenrot Bausparkasse AG: Neue Eigenheimrente-Förderung ab 2027
Die Reform ist beschlossen, viele Detailregelungen werden aber erst in der Umsetzung konkret. Die Angaben geben den Stand vom 25.09.2026 wieder. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche und keine rechtliche Beratung – gerade beim Wohnförderkonto lohnt sich der Blick einer Steuerberatung auf den Einzelfall.
Depot, Bausparvertrag oder beides?
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