Ferienwohnung an der Nordsee finanzieren: Eigenkapital, Mieteinnahmen, Kosten

Inhalt dieser Seite

1. Wie sehen Banken eine Ferienwohnung?
2. Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Ferienwohnung?
3. Wie setzt du Mieteinnahmen realistisch an?
4. Was gilt bei Gästebeitrag und Zweitwohnungsteuer?
5. Welche Steuern fallen bei Vermietung an?
6. Eigennutzung oder Vermietung: Was passt?
7. Häufige Fragen

Wie sehen Banken eine Ferienwohnung?

Für die Bank ist eine Ferienwohnung kein gewöhnliches Wohneigentum. Sie ist stärker von Saison, Tourismus und Lage abhängig, und im Ernstfall ist sie schwerer zu verkaufen als eine Wohnung in der Stadt. Deshalb setzen viele Banken den Beleihungswert – also den Wert, den sie langfristig für sicher erzielbar halten – deutlich unter dem Kaufpreis an. Je niedriger dieser Wert, desto weniger Darlehen gibt es zu guten Konditionen.

Wie groß der Abschlag ausfällt, entscheidet jede Bank selbst. Manche Banken finanzieren reine Ferienobjekte gar nicht, andere nur mit hohem Eigenkapital oder nur in bestimmten Orten. Genau deshalb lohnt es sich, mehrere Banken anzufragen: Über unsere Plattformanbindung stehen uns die Konditionen einer Vielzahl von Banken offen.

Wie teuer Küstenlagen sein können, zeigen die amtlichen Landesgrundstücksmarktdaten 2026 (Berichtszeitraum November 2024 bis Oktober 2025): Neue Eigentumswohnungen kosteten auf den Ostfriesischen Inseln im Schnitt 11.500 € je Quadratmeter, auf Norderney wurden gebrauchte Wohnungen für rund 10.000 € je Quadratmeter verkauft. Zum Vergleich: Landesweit lag der Wiederverkaufspreis bei 2.130 € je Quadratmeter.

Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Ferienwohnung?

Beim selbst genutzten Eigenheim finanzieren Banken oft einen großen Teil des Kaufpreises. Bei einer Ferienwohnung solltest du damit rechnen, dass du einen spürbaren Anteil des Kaufpreises plus alle Nebenkosten selbst einbringen musst. Die folgende Rechnung ist ein Beispiel – die tatsächliche Finanzierungsquote hängt von Bank, Objekt, Ort und deiner Bonität ab.

Beispiel, gerundet, ohne Makler und ohne Einrichtung. Die 70 % sind eine Annahme, keine feste Regel. Grunderwerbsteuer: Landesamt für Steuern Niedersachsen; Notar/Grundbuch: Verbraucherzentrale (1–1,5 %). Stand September 2026.

Vergiss die Einrichtung nicht: Eine Ferienwohnung wird möbliert vermietet, Küche, Betten, Wäsche und Deko finanzieren Banken in der Regel nicht mit. Deine eigenen Nebenkosten rechnest du mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner.

Wie setzt du Mieteinnahmen realistisch an?

Die Einnahmen aus der Vermietung schwanken mit Saison, Wetter und Buchungslage. Banken rechnen sie deshalb nicht in voller Höhe in deine Haushaltsrechnung ein, sondern nur mit einem Teil – wie viel, legt jede Bank selbst fest. Oft verlangen sie Belege: eine Ertragsprognose einer Vermietungsagentur oder die Buchungszahlen des Vorbesitzers.

Für deine eigene Planung solltest du von den Bruttoeinnahmen alle laufenden Kosten abziehen:

• Vermittlung und Verwaltung. Provisionen von Buchungsportalen oder einer Vermietungsagentur vor Ort.
• Reinigung und Wäsche. Fallen bei jedem Gästewechsel an.
• Hausgeld und Rücklagen. Bei Eigentumswohnungen das monatliche Hausgeld, dazu eine eigene Rücklage für Möbel und Renovierung.
• Nebenkosten und Versicherungen. Strom, Heizung, Internet, Rundfunkbeitrag, Gebäude- und Inhaltsversicherung.
• Abgaben. Zweitwohnungsteuer und Gästebeitrag (siehe nächster Abschnitt).

Du hast eine Ferienwohnung an der Küste im Blick?

Wir prüfen mit dir, welche Banken das Objekt finanzieren und wie viel Eigenkapital du tatsächlich brauchst – in unseren Büros in Aurich, Norden und Jever.

Was gilt bei Gästebeitrag und Zweitwohnungsteuer?

Staatlich anerkannte Kur-, Erholungs- und Küstenbadeorte in Niedersachsen dürfen nach § 10 Niedersächsisches Kommunalabgabengesetz einen Gästebeitrag (früher Kurbeitrag oder Kurtaxe) erheben. Vermieter können verpflichtet werden, ihre Gäste zu melden, den Beitrag einzuziehen und an die Gemeinde abzuführen – und sie haften für die vollständige Ablieferung.

Ein Beispiel ist die Stadt Norden mit Norddeich: Nach ihrer Gästebeitragssatzung müssen Vermieter Gästen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft eine Gästekarte ausstellen, den Beitrag einziehen, die Gäste innerhalb von drei Tagen bei der Gästebeitragskasse anmelden und ein Gästeverzeichnis fünf Jahre aufbewahren. Inhaber einer Zweitwohnung zahlen für sich selbst einen Jahres- oder pauschalierten Gästebeitrag.

Hinzu kommt in vielen Küstenorten die Zweitwohnungsteuer. Norden erhebt sie für jede Zweitwohnung im Stadtgebiet, über die jemand neben seiner Hauptwohnung verfügen kann. Berechnet wird sie aus Wohnfläche, Lage-, Baujahres- und Gebäudeartfaktor sowie einem Verfügbarkeitsfaktor – wie stark du die Wohnung selbst nutzen kannst, beeinflusst also die Höhe. Die genauen Sätze stehen in der jeweiligen Satzung; frag vor dem Kauf bei der Gemeinde nach.

Welche Steuern fallen bei Vermietung an?

Vermietest du privat, sind die Einnahmen in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Du kannst dann Schuldzinsen, Abschreibung und laufende Kosten abziehen. Damit das Finanzamt Verluste anerkennt, muss eine Absicht bestehen, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen. Bei ausschließlich an Gäste vermieteten Ferienwohnungen wird diese Absicht unterstellt, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich – um mindestens 25 % – unterschritten wird. Der Bundesfinanzhof hat am 12. August 2025 (IX R 23/24) klargestellt, dass diese Grenze über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu prüfen ist, nicht Jahr für Jahr.

Anders als die langfristige Wohnungsvermietung ist die kurzfristige Vermietung an Feriengäste umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG), für die Beherbergung gilt der ermäßigte Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Viele private Vermieter nutzen die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG: Seit 1. Januar 2025 gilt sie, wenn der Umsatz im Vorjahr nicht über 25.000 € lag und im laufenden Jahr 100.000 € nicht übersteigt. Dann wird keine Umsatzsteuer berechnet, du kannst aber auch keine Vorsteuer ziehen.

Bietest du hotelähnliche Leistungen an – etwa täglichen Service, Frühstück oder eine eigene Rezeption –, kann die Vermietung als Gewerbebetrieb gelten. Dann ändern sich Gewinnermittlung und Steuerpflichten. Kläre die steuerliche Seite vor dem Kauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Eigennutzung oder Vermietung: Was passt?

Willst du die Wohnung vor allem selbst nutzen, finanziert die Bank sie wie eine Zweitwohnung: Die Rate muss vollständig aus deinem Einkommen tragbar sein, Mieteinnahmen spielen kaum eine Rolle. Willst du überwiegend vermieten, zählen Vermietbarkeit, Lage und Ertragsprognose stärker – dafür rechnet die Bank einen Teil der Einnahmen an. Mischformen sind möglich, wirken sich aber auf Steuern und Zweitwohnungsteuer aus.

• Baurecht prüfen. Ob Ferienwohnungen im Gebiet zulässig sind, richtet sich nach dem Bebauungsplan und § 13a Baunutzungsverordnung. Frag beim Bauamt nach.
• Teilungserklärung lesen. Bei Eigentumswohnungen muss die Gemeinschaftsordnung die Ferienvermietung erlauben.
• Zinsbindung wählen. Eine lange Zinsbindung schafft Planungssicherheit, Sondertilgungen helfen bei guten Vermietungsjahren.

Wenn du in Norden oder Norddeich suchst, findest du regionale Hinweise auf unserer Seite zur Baufinanzierung in Norden. Programme zur Eigentumsförderung setzen meist voraus, dass du selbst dort wohnst; ob für dein Vorhaben etwas in Frage kommt, zeigt dir unser Förderungs-Check.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Ferienwohnung?

Mehr als beim selbst genutzten Eigenheim. Neben allen Kaufnebenkosten solltest du einen spürbaren Teil des Kaufpreises selbst einbringen; wie viel, hängt von Bank, Objekt und Ort ab.

Rechnet die Bank die Mieteinnahmen an?

Ja, aber meist nur zum Teil. Wie hoch der Anteil ist, legt jede Bank selbst fest. Eine belastbare Ertragsprognose oder Buchungszahlen des Vorbesitzers helfen.

Muss ich als Vermieter Umsatzsteuer zahlen?

Die kurzfristige Vermietung an Feriengäste ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (7 %). Liegt dein Umsatz im Vorjahr bei höchstens 25.000 € und im laufenden Jahr bei höchstens 100.000 €, kannst du die Kleinunternehmerregelung nutzen.

Wer zieht den Gästebeitrag ein?

In Orten wie Norden-Norddeich der Vermieter: Er stellt die Gästekarte aus, zieht den Beitrag ein, meldet die Gäste an und haftet für die Ablieferung an die Gemeinde.

Zahle ich Zweitwohnungsteuer, wenn ich nur vermiete?

Entscheidend ist, ob du selbst über die Wohnung verfügen kannst. In Norden fließt das über einen Verfügbarkeitsfaktor in die Berechnung ein. Die Details regelt die Satzung der jeweiligen Gemeinde.

Weiterlesen: Immobilienpreise in Ostfriesland · Baufinanzierung in Norden

Deine Ansprechpartner

Diana tor Horst

Bezirksleiterin, geprüfte Immobiliar-Darlehensvermittlerin (IHK)

Rahim Rahman

Bezirksleiter, geprüfter Immobiliar-Darlehensvermittler (IHK)

Inhalt erstellt und geprüft von Diana tor Horst und Rahim Rahman. Wer wir sind, für wen wir vermitteln und wie wir vergütet werden, steht in unserer Erstinformation.

Quellen und Stand

• Preise Inseln und Niedersachsen: Nds. Ministerium für Inneres – Landesgrundstücksmarktdaten 2026 (02.02.2026)
• Grunderwerbsteuer: Landesamt für Steuern Niedersachsen – Häufige Fragen
• Notar und Grundbuch: Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung
• Gästebeitrag: NI-VORIS – § 10 NKAG Gästebeiträge
• Gästebeitrag Norden: Stadt Norden – Auszug Gästebeitragssatzung (PDF)
• Zweitwohnungsteuer Norden: Stadt Norden – Zweitwohnungssteuer Festsetzung
• Ferienwohnung und Einkünfteerzielung: Bundesfinanzhof – Pressemitteilung zu IX R 23/24
• Kleinunternehmerregelung: IHK Region Stuttgart – Kleinunternehmerregelung
• Gesetze: § 21 EStG, § 4 UStG, § 12 UStG, § 19 UStG, § 13a BauNVO

Stand: September 2026

Die tatsächlichen Konditionen hängen immer von Bank, Bonität und Objekt ab. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche und keine rechtliche Beratung.