Deine Zinsbindung endet bald – und der Zins ist nicht mehr derselbe

Inhalt dieser Seite

1. Worum geht es gerade wirklich?
2. Was kostet der Zinssprung konkret?
3. Welche vier Möglichkeiten hast du?
4. Wann ist ein Bausparvertrag der passende Baustein?
5. Wann solltest du was tun?
6. Häufige Fragen

Worum geht es gerade wirklich?

In den Jahren der Niedrigzinsphase wurden sehr viele Immobilien mit zehnjähriger Zinsbindung finanziert. Diese Bindungen laufen jetzt nach und nach aus – Jahr für Jahr, bis weit in die 2030er hinein.

Die Zinsen sind in dieser Zeit nicht ein bisschen gestiegen, sondern deutlich. Anfang September 2026 lagen zehnjährige Darlehen je nach Beleihung und Bonität etwa zwischen 3,99 und 4,38 Prozent effektiv (Quelle: Interhyp Zinstabelle, Stand 10.09.2026); für fünfzehn Jahre lag die Spanne höher (4,25–4,58 Prozent). Wer mit 1,0 oder 1,2 Prozent gestartet ist, rechnet also mit dem Drei- bis Vierfachen.

Das klingt dramatischer, als es für die meisten ist – weil nach zehn Jahren Tilgung nicht mehr die volle Summe im Raum steht. Entscheidend ist, wie hoch die Restschuld ist und wie viel Luft im Haushalt bleibt. Genau das sollte man ausgerechnet haben, bevor der Brief der Bank kommt.

Was kostet der Zinssprung konkret?

Ein Beispiel, bewusst einfach gerechnet. Ein Darlehen über 300.000 Euro, aufgenommen 2017 zu 1,2 Prozent, Tilgung 2 Prozent, Rate rund 800 Euro im Monat. Nach zehn Jahren ist die Restschuld etwa 236.000 Euro.

Restschuld 236.000 €, neue Zinsbindung 10 Jahre – Beispielrechnung

Die Zahlen sind gerundet und dienen nur der Größenordnung. Was in deinem Fall herauskommt, hängt von Restschuld, Tilgungssatz, Beleihungsauslauf und Bonität ab. Aber die Richtung stimmt: Es geht um mehrere hundert Euro im Monat, jeden Monat, über Jahre.

Die gute Nachricht ist, dass man daran etwas ändern kann – wenn man früh genug anfängt. Wer drei Jahre Vorlauf hat, hat Optionen. Wer drei Monate Vorlauf hat, hat hauptsächlich Zeitdruck.

Welche vier Möglichkeiten hast du?

1. Prolongation bei der eigenen Bank

Deine Bank schickt dir ein Angebot, meist ein paar Monate vor Ablauf. Du unterschreibst, fertig. Bequem, aber nicht automatisch das beste Angebot – und es ist das einzige, das du bekommst, wenn du nichts anderes tust.

2. Umschuldung zu einer anderen Bank

Das Darlehen wird abgelöst und die Grundschuld auf den neuen Darlehensgeber übertragen. Das kostet Notar- und Grundbuchgebühren, liegt aber meist im niedrigen dreistelligen Bereich und rechnet sich schon bei kleinen Zinsunterschieden.

3. Forward-Darlehen

Du sicherst dir den heutigen Zins für einen Abruf in bis zu fünf Jahren. Dafür zahlst du einen Aufschlag, der pro Monat Vorlaufzeit anfällt – im September 2026 lagen übliche Aufschläge bei etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat. Bei drei Jahren Vorlauf sind das grob 0,36 bis 1,08 Prozentpunkte.

Der Haken: Ein Forward-Darlehen ist eine Wette. Sind die Zinsen beim Abruf niedriger, zahlst du trotzdem den vereinbarten Satz. Abnehmen musst du es auch dann.

4. Bausparvertrag als Zinssicherung

Du schließt heute einen Bausparvertrag über den Teil der Restschuld ab, den du absichern willst, sparst ihn bis zur Zuteilung an und löst damit später einen Teil des Darlehens ab – zu einem Darlehenszins, der heute festgelegt wird.

Wann ist ein Bausparvertrag der passende Baustein?

Nicht immer. Aber es gibt Konstellationen, in denen er das sauberste Werkzeug ist.

Wenn dein Vorlauf länger als fünf Jahre ist

Ein Forward-Darlehen reicht üblicherweise maximal fünf Jahre in die Zukunft. Wer sieben oder acht Jahre Vorlauf hat, bekommt dort gar kein Angebot. Ein Bausparvertrag kennt diese Grenze nicht.

Wenn du nur einen Teil absichern willst

Du musst nicht die ganze Restschuld absichern. Oft reicht der Teil, der wehtun würde. Den Rest finanzierst du regulär weiter – und behältst die Chance auf niedrigere Zinsen.

Wenn du parallel Förderung mitnehmen kannst

Auf einen Bausparvertrag können Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage fließen – und die Ablösung eines Immobiliendarlehens gilt als wohnwirtschaftliche Verwendung. Wie das funktioniert, steht in unseren Beiträgen zur Wohnungsbauprämie und zu den vermögenswirksamen Leistungen.

Wenn dir Planbarkeit wichtiger ist als das letzte Zehntelprozent

Ein Bauspardarlehen ist jederzeit sondertilgbar, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer eine Erbschaft, eine Abfindung oder eine auslaufende Lebensversicherung erwartet, ist damit flexibler als in einem klassischen Annuitätendarlehen.

Was ein Bausparvertrag nicht ist

Er ist nicht automatisch billiger als ein Forward-Darlehen. Sein Wert liegt in der Zinssicherung über lange Zeiträume und in der Flexibilität. Wenn dein Vorlauf kurz ist und du den kompletten Betrag absichern willst, kann ein Forward-Darlehen die bessere Wahl sein. Das rechnet man durch, statt es zu glauben.

Wann solltest du was tun?

Vorlauf bis zum Ende der Zinsbindung

Ein Satz, der viel Geld spart

Du bist nicht verpflichtet, das Prolongationsangebot deiner Bank anzunehmen. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung darfst du außerdem jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen – auch wenn die Zinsbindung noch länger läuft, und ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Wer 2015 oder früher zu hohen Zinsen abgeschlossen hat, sollte das prüfen.

Lass uns persönlich sprechen

Schick uns einfach deinen Darlehensvertrag und den letzten Kontoauszug zum Darlehen. Dann rechnen wir dir aus, wo du zum Ablaufdatum stehst und welche der vier Wege bei dir am günstigsten ist.

Welche Unterlagen brauchst du für den Wechsel?

Für eine Umschuldung zu einer anderen Bank brauchst du im Wesentlichen die letzte Jahresmitteilung mit der Restschuld, den bisherigen Darlehensvertrag, einen Grundbuchauszug, Angaben zur Immobilie und aktuelle Einkommensnachweise. Wer diese Unterlagen früh beisammen hat, kann Angebote in Ruhe vergleichen statt unter Zeitdruck zu unterschreiben.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Wann sollte ich mich kümmern?

Spätestens drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Dann hast du noch alle Optionen. In den letzten zwölf Monaten bleibt praktisch nur noch, Angebote zu vergleichen.

Was passiert, wenn ich gar nichts tue?

Nach Ablauf der Zinsbindung läuft das Darlehen meist zu einem variablen Zins weiter, der deutlich über den Marktkonditionen liegen kann. Das ist die teuerste Variante.

Kostet eine Umschuldung viel?

Es fallen Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld an, üblicherweise im niedrigen dreistelligen Bereich. Bei einem nennenswerten Zinsvorteil rechnet sich das schnell.

Lohnt sich ein Forward-Darlehen noch, wenn die Zinsen fallen könnten?

Das ist die Kernfrage und niemand kennt die Antwort sicher. Ein Forward-Darlehen kauft dir Sicherheit, keine Rendite. Wer die Rate nur knapp stemmt, kauft Sicherheit sinnvollerweise trotzdem.

Kann ich einen bestehenden Bausparvertrag dafür nutzen?

Oft ja, und das wird häufig übersehen. Alte Verträge aus Niedrigzinszeiten haben manchmal sehr günstige Darlehenszinsen. Bring die Unterlagen mit, das schauen wir uns an.

Muss ich das Bauspardarlehen abrufen?

Nein. Wenn die Zinsen beim Zuteilungstermin niedriger sind, kannst du auf das Darlehen verzichten und nur das angesparte Guthaben nehmen. Diese Wahlfreiheit ist der Unterschied zum Forward-Darlehen.

Quellen und Stand

• Interhyp Zinstabelle, Stand 10.09.2026: 10 Jahre 3,99–4,38 %, 15 Jahre 4,25–4,58 % effektiv
• FMH-Finanzberatung, Stand September 2026: FMH-Index 10 Jahre 4,20 %, Forward-Aufschlag 0,01–0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit
• § 489 BGB – ordentliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Die genannten Zinsen sind Marktdurchschnitte zum angegebenen Stichtag und ändern sich täglich. Jede Finanzierung ist individuell: Die tatsächlichen Konditionen hängen immer von Bank, Bonität und Objekt ab. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche und keine rechtliche Beratung.